よくある質問

親が亡くなりました。まず何から始めればよいですか？

まずは、相続人、遺言書の有無、不動産や預貯金、借入金などの全体像を確認します。何から手を付ければよいか分からない段階でも問題ありません。
現在分かっていることから、期限のある手続きと優先順位を整理し、不動産の評価、遺産分割、相続税、登記、売却・活用までの進め方をご案内します。

親がどのような不動産を持っていたのか分かりません。資料がなくても相談できますか？

はい。固定資産税の納税通知書、権利証、登記事項証明書、賃貸借契約書、ローンの返済予定表などがあれば確認が進みやすくなりますが、資料が揃っていなくてもご相談いただけます。
不動産の所在地やご家族の記憶など、分かる範囲から所有不動産と必要書類を整理します。

親が元気なうちでも、不動産相続について相談できますか？

はい。生前の段階であれば、不動産を保有し続ける、売却する、賃貸経営を改善する、贈与する、相続で引き継ぐなど、複数の選択肢を比較できます。
所有者の老後資金や介護費、賃貸不動産の収支、引き継ぐ方の管理負担なども踏まえ、不動産を中心とした承継方針を検討します。

まだ売却するか決めていません。相談すると売却を勧められませんか？

売却ありきで進めることはありません。不動産を保有する、家族が住む、賃貸する、建て替える、売却するなどの選択肢を比較します。
それぞれに必要な費用、収入、管理負担、税務上の影響、将来のリスクを整理したうえで、ご家族に合う方向性をご提案します。

一般的な不動産会社との違いは何ですか？

一般的な不動産会社では、市場価格の査定や売却手続きが中心となることが少なくありません。
当社では、市場価格に加えて相続税評価額も確認し、賃貸不動産については家賃収入、空室、借入返済、修繕費などを含めた事業収支を分析します。
さらに、CPM®、CCIM®、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®認定者、MBA取得者の知見を、所有者の老後に不動産をどう活かすか、引き継ぐ方が無理なく保有できるか、不動産賃貸事業を継続できるかという判断に活用します。

相談料はいくらですか。相談後はどのように進みますか？

初回相談は無料です。初回相談では、現在の状況、ご家族のご希望、不動産に関するお悩みをお聞きし、必要な調査や手続き、今後の進め方を整理します。
現地調査、詳細な収支分析、継続的な支援、売却・管理、各専門家の業務などで費用が生じる場合は、内容と金額を事前にご案内します。ご承諾なく有料業務を進めることはありません。
各相談の目安はこちら。

神奈川県外の不動産や、遠方からの相談にも対応できますか？

横浜・神奈川を中心に、関東エリアのご相談に対応しています。相談者が遠方にお住まいの場合は、電話やオンラインでのご相談も可能です。
関東以外にある不動産についても、内容や現地調査の必要性を確認したうえで、対応方法をご案内します。

相続税評価額と、実際に売れる価格の両方を知ることはできますか？

はい。市場で売却する場合の価格は当社が査定し、相続税を計算するための評価額は提携税理士が確認します。
相続税評価額と市場価格は異なることが一般的です。土地の相続税評価には路線価方式や倍率方式があり、家屋は原則として固定資産税評価額を基に評価されます。一方、市場価格は立地、建物の状態、需要、収益性、周辺の取引状況などによって決まります。
二つの価格を並べることで、遺産分割、納税資金、保有、売却について、より現実的に判断できます。

相続税がかかるか、どのくらいかかるかを事前に確認できますか？

はい。不動産だけでなく、預貯金、有価証券、生命保険、借入金なども含めて財産全体を整理し、相続税の申告要否と概算額を確認します。
相続税の基礎控除額は、原則として「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。ただし、不動産の利用状況や権利関係、利用できる特例などによって評価額や税額が変わるため、基礎控除だけで判断しないことが重要です。

相続税を支払う現金がありません。どうすればよいですか？

まず、相続税額、納税期限、不動産の市場価格、売却に必要な期間、売却後に手元へ残る金額を整理します。
そのうえで、不動産の一部売却、全部売却、借入れ、資産の組み替えなどを比較します。相続税には一定の要件のもとで延納や物納の制度もありますが、原則として申告期限までの申請が必要なため、早めの検討が重要です。（国税庁）

相続税の申告期限が迫っています。今からでも相談できますか？

はい。相続税の申告と納税は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
期限が近い場合は、財産の確認、不動産評価、遺産分割、登記、納税資金の確保など、必要な作業に優先順位を付けます。売却が必要な場合には、税務手続きと売却準備を並行して進めます。

小規模宅地等の特例を利用できますか？

被相続人の自宅、事業用地、賃貸不動産の敷地などについて、一定の要件を満たす場合は、相続税評価額を減額できる可能性があります。
不動産の利用状況、誰が取得するか、相続後の保有状況などによって適用可否が変わります。遺産分割や売却方針を決める前に、利用できる可能性を確認します。

生前に売る、贈与する、相続で引き継ぐのは、どれがよいですか？

一律にどれがよいとはいえません。市場価格と相続税評価額、売却時の税金、賃貸収入、借入金、修繕費などを比較する必要があります。
さらに、現在の所有者の老後資金や介護費、引き継ぐ方の資金力や不動産管理への関わり方も踏まえ、不動産を保有する、売却する、贈与する、相続で承継する場合を比較します。

相続した不動産を売却すると、どのような税金がかかりますか？

売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得税などがかかる可能性があります。
相続税を支払った方が一定期間内に相続不動産を売却した場合の取得費加算や、一定の要件を満たす空き家を売却した場合の特別控除を利用できることがあります。特例によっては併用できないものもあるため、賃貸、解体、売却を決める前に確認することが重要です。

遺言書がない場合、不動産をどのように分ければよいですか？

原則として、相続人全員で遺産分割について話し合います。
不動産を売却して代金を分ける方法、一人が不動産を取得して他の相続人へ代償金を支払う方法、土地を分ける方法、共有する方法などを比較します。

相続税評価額だけでなく市場価格や売却費用も確認し、実際の経済価値を踏まえて話し合うことが大切です。

相続人が複数いて、家族の意見がまとまっていなくても相談できますか？

はい。ご家族の意見が異なることは珍しくありません。
まず、「売りたい」「住み続けたい」「賃貸を続けたい」「現金で受け取りたい」など、それぞれの希望と理由を整理します。
不動産の市場価格、相続税評価額、売却後の手取り額、賃貸を続けた場合の収支など、話し合いに必要な客観的な資料をご用意します。

一人は住み続けたいのですが、ほかの相続人は現金を希望しています。

住み続ける方が不動産を取得し、ほかの相続人へ代償金を支払う方法などが考えられます。
不動産の価格、代償金の金額、資金の準備方法、住宅ローンの利用可能性、相続後の固定資産税や維持費まで確認し、無理なく実行できるかを検討します。

相続人の一人が、不動産の売却に反対しています。

まず、反対している理由を確認し、売却以外の方法も含めて整理します。
一人が取得して代償金を支払う、一定期間保有する、賃貸する、一部だけを売却するなどの方法が考えられます。
市場価格、保有コスト、将来の修繕費などを数字で示し、各案の違いを分かりやすくご説明します。

兄弟で共有名義にしても問題ありませんか？

共有名義が直ちに問題になるわけではありませんが、将来の売却、賃貸、修繕、建て替えなどで意見が合わなくなる可能性があります。
さらに次の相続が発生すると、共有者が増えて権利関係が複雑になることがあります。
共有する場合は、管理方法、費用負担、収入の分け方、将来の共有解消方法まで決めておくことが大切です。

相続人の中に、連絡が取れない方、未成年者、認知症の方、海外在住者がいます。

状況によって必要な手続きが異なりますが、ご相談いただけます。
未成年者と親権者が共同相続人になる遺産分割では、利益相反のため特別代理人の選任が必要になる場合があります。判断能力が十分でない方については、成年後見制度などの検討が必要になることがあります。
連絡が取れない方や海外在住者がいる場合も含め、早めに相続関係と必要書類を整理します。

遺言書の内容に納得できません。どうすればよいですか？

まず、遺言書の形式と内容、不動産の相続税評価額と市場価格、ほかの相続財産を確認します。
遺留分、遺言書の有効性、遺産の範囲など、法律上確認すべき事項がある場合には、冒頭の連携方針に基づいて対応します。
期限が関係する場合があるため、できるだけ早めにご相談ください。

遺言書を見つけました。すぐに開封してもよいですか？

遺言書の種類によって手続きが異なるため、すぐに開封せずご相談ください。
公正証書遺言や法務局で保管されていた自筆証書遺言を除き、家庭裁判所で検認が必要となる場合があります。
検認は遺言書の有効・無効を判断する手続きではなく、遺言書の状態や内容を明確にして偽造・変造を防止するための手続きです。

相続登記についても相談できますか。自分で行うこともできますか？

はい。相続登記をご自身で申請することも可能です。
ただし、相続人が多い、遺産分割協議がある、過去の相続登記が残っている、住所や氏名の変更があるといった場合は、手続きが複雑になりやすくなります。
当社が不動産と相続関係、今後の売却・活用方針を整理し、登記手続きと不動産の対応を一体で進めます。

相続登記をしないままだと、どうなりますか？

相続登記は、2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。2024年4月1日より前に発生した未登記の相続も対象となり、原則として2027年（令和9年）3月31日までの対応が必要です。

何十年も前の相続登記が終わっていません。

対応可能です。ただし、その後に相続人が亡くなっている場合は数次相続となり、関係者や必要書類が増えることがあります。
不動産ごとの登記状況、過去の相続関係、現在の相続人を確認し、古い相続から順に整理します。時間が経つほど関係者が増えやすいため、早めの着手をおすすめします。

相続登記が終わっていなくても、売却相談はできますか？

はい。相続登記の完了前でも、市場価格の査定、売却方法の検討、必要書類の確認などは進められます。
ただし、相続不動産を実際に売却して所有権を移転するためには、通常、相続登記を整える必要があります。登記と売却準備を並行して進めることで、手続きの遅れを抑えます。

親に借金や住宅ローンがあるかもしれません。どうすればよいですか？

預貯金や不動産だけでなく、借入金、保証債務、未払金、税金、抵当権なども確認します。住宅ローンについては、団体信用生命保険の適用有無も確認が必要です。
相続放棄は、原則として自分が相続人になったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があります。相続財産を処分する前に、早めに状況を確認してください。

相続した空き家をどうすればよいか分かりません。

まず、建物の状態、立地、固定資産税、維持管理費、家族が利用する可能性を確認します。
そのうえで、当面管理する、家族が住む、修繕して賃貸する、現状のまま売却する、解体して土地として売却するなどの方法を比較します。
遠方の空き家については、巡回、換気、庭木や郵便物の確認など、売却や活用までの管理方法も検討します。

古く傷んだ空き家でも売却できますか？

売却できる可能性があります。
建物を残したまま売却する、売主が解体して土地として売却する、買主に解体を任せるなど、複数の方法があります。
先に解体すると、想定していた価格で売れない場合や税務上の取り扱いが変わる場合があるため、解体費用、土地の市場性、売却後の手取り額を比較してから判断します。

家の中に家具や荷物が残っています。

荷物が残った状態でもご相談いただけます。
貴重品、権利証、契約書、通帳、思い出の品などを確認したうえで、遺品整理や残置物撤去を進めます。

処分する物について相続人間で認識が異なることもあるため、撤去前に所有関係とご家族の意向を確認します。

相続した空き家を賃貸に出すことはできますか？

建物の状態、修繕費、見込賃料、空室リスク、管理費などを確認し、賃貸として成り立つかを検討します。
ただし、相続した空き家を賃貸に使用すると、将来売却する際に空き家の譲渡所得特例を利用できなくなる可能性があります。賃貸を始める前に、売却する場合との税引き後の収支を比較することが重要です。

土地だけの相続や、売りにくい不動産でも相談できますか？

はい。土地だけの相続のほか、旗竿地、再建築が難しい土地、共有持分、借地権、地方の土地などもご相談いただけます。
法令上の制限、接道、隣地との関係、管理費用、市場性などを確認し、売却、隣地への提案、活用、保有などを検討します。
売却や活用が難しい相続土地については、一定の要件のもとで相続土地国庫帰属制度を検討できる場合があります。ただし、すべての土地が対象になるわけではなく、審査や費用も必要です。

アパートやマンションなど、賃貸不動産の相続も相談できますか？

はい。賃貸不動産を単なる相続財産ではなく、不動産賃貸事業として確認します。
入居状況、賃料、滞納、敷金、管理契約、修繕履歴、固定資産税、保険、借入金などを整理し、現在の収益性と将来の資金繰りを分析します。
市場価格と相続税評価額に加え、引き継いだ後に実際にどの程度の資金が残るのかまで確認します。

相続前に、賃貸不動産の経営状態を確認し、収支を改善できますか？

はい。生前の段階から、賃料収入、空室率、滞納、管理委託費、修繕費、借入返済、今後予定される大規模修繕などを確認します。
収支が悪化している原因を整理し、賃料や募集条件、管理方法、修繕の優先順位、設備更新、借入条件などの改善可能性を検討します。
不動産、ファイナンシャルプランニング、MBAの知見を活用し、次の世代が引き継ぎやすい状態へ整えます。

不動産経営の経験がありません。それでも賃貸不動産を相続して大丈夫でしょうか？

経験のない方が、突然賃貸経営を引き継ぐことに不安を感じるのは自然なことです。
家賃の入金管理、管理会社との関係、入居者募集、修繕、借入返済、税務申告など、相続後に必要となる対応を整理します。
引き継ぐ方の仕事、居住地、家族構成なども踏まえ、ご自身が関わる範囲と管理会社へ委託する範囲を決め、無理なく保有できるかを確認します。

建物が古くても、賃貸不動産を相続してよいのでしょうか？

築年数だけで、相続すべきかどうかを判断することはできません。
建物の構造や状態、法令上の問題、入居率、賃料、修繕履歴、土地の価値、借入残高、今後の売却可能性などを確認します。
修繕して保有する、建て替える、現状のまま売却するなどを比較し、古い建物を引き継ぐことが経済的に合理的かを判断します。

近いうちに大規模修繕が必要な物件を相続しても大丈夫でしょうか？

まず、大規模修繕の内容、費用、実施時期、手元資金、借入れの必要性を確認します。
修繕後に入居率や賃料の改善が見込めるか、修繕費を回収できる期間、その間の資金繰りなどを分析します。
修繕して保有する、必要な工事だけを行う、修繕前に売却する、建て替えるといった案を比較し、引き継ぐ方に過度な負担が生じない方法を検討します。

家賃収入はありますが、本当に利益が出ているのか分かりません。

家賃収入があることと、利益や現金が残っていることは同じではありません。
管理費、固定資産税、保険料、修繕費、入居者募集費用、借入返済などを差し引き、実際に手元へ残る金額を確認します。
さらに、将来の大規模修繕に備える資金も考慮し、相続後も安定して保有できる物件かを分析します。

兄弟のうち、誰が賃貸不動産を引き継ぐべきか相談できますか？

はい。不動産の価格だけでなく、賃貸経営への関心、管理に関われる時間、居住地、資金力、借入れへの対応力などを確認します。
また、引き継ぐ方の収入、住宅ローン、教育費、老後資金など、不動産の保有がその方の生活設計に与える影響も確認します。
一人が賃貸不動産を取得してほかの相続人へ代償金を支払う方法、売却して分ける方法、共有する方法などを比較します。

賃貸不動産を、保有・売却・個人承継・法人承継のどれにするか相談できますか？

はい。次のような選択肢を比較します。

• 現状のまま賃貸経営を引き継ぐ
• 収支を改善してから引き継ぐ
• 複数物件の一部または全部を売却する
• 売却資金を別の不動産へ組み替える
• 個人から次の世代へ賃貸事業を承継する
• 不動産所有法人の株式や経営を承継する

市場価格、相続税評価額、事業収支、借入金、修繕予定、現在の所有者の老後資金、引き継ぐ方の生活設計を不動産に関連する範囲で整理します。
法人所有の場合は、所有不動産だけでなく、株式、借入金、役員構成、後継者、資金繰りなども確認します。相続や事業承継が完了した後も、賃貸経営の改善、管理、売却、資産の組み替えについて継続して対応します。