相続不動産専門相談所・グルーヴ／原記事：2026年11月10日配信
「相続対策として賃貸不動産を買っておけば、相続税評価額を抑えられる」。これまでは、そのように考えて物件を購入する方法が広く用いられてきました。しかし2027年からは、購入して5年以内の物件について、その前提が変わります。
2025年12月26日に閣議決定された「令和8年度税制改正の大綱」では、相続や贈与の前5年以内に購入・新築した賃貸不動産について、2027年1月1日以後の相続・贈与から、実際の売買価格に近い金額で評価する方針が示されました。
国税庁は、この方針を受けて2026年9月18日に具体的な運用ルールの案を公表し、10月18日まで意見を募集しました。原記事の配信時点では、正式な通達の公表を待つ段階です。
この見直しを受けて考えたいのは、相続対策として購入した不動産を、今後どのように保有していくかということです。3回シリーズの第1回では、評価方法の変更と、購入目的・保有期間に応じた考え方を整理します。
1．賃貸不動産の相続税評価は、何が変わる？
これまでの相続対策で使われてきた「価格と評価額の差」
相続税を考える際には、亡くなった方の財産をいくらと評価するかが重要です。その基準となる金額が「相続税評価額」です。
現金は額面どおりに評価されます。一方、土地は、国税庁が道路ごとに定める「路線価」（地価公示の8割程度が目安）、建物は、一般に建築費より低くなる「固定資産税評価額」を用いて評価します。さらに、他人に貸している場合は評価額が下がります。
そのため、1億円で購入した賃貸アパートであっても、相続税評価額が数千万円となることがあります。購入価格と相続税評価額の差を活用する方法が、これまで相続対策として行われてきました。
相続・贈与の前5年以内に取得した一定の貸付用不動産が対象
今回の大綱では、この取扱いについて、次のような見直しが示されています。
被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。
つまり、亡くなった日、または贈与した日からさかのぼって5年以内に、お金を払って購入・新築した一定の賃貸不動産は、実際に取引される価格に相当する金額で評価するということです。
- 購入価格をもとにした金額の8割で評価できる、簡便な方法も設けられます。
- 1棟の不動産を小分けにして複数の投資家が保有する「不動産小口化商品」は、購入した時期にかかわらず、時価に近い金額で評価されます。
- 5年より前に購入・新築した物件は、これまでどおりの評価となります。5年の期間は、土地と建物で別々に数えます。
購入から5年以内に相続・贈与が生じると、評価額は実際の価格に近づき、従来のように相続税を大きく抑える効果は見込みにくくなります。
見直しの背景について、国税庁は、実際の価格と評価額の乖離を利用した相続税対策等が広く宣伝されていることを挙げています。
用語の補足
通達：法律をどのように当てはめるかについて、国税庁が示す運用ルールです。相続税における土地・建物の評価方法も、通達で定められています。
意見募集（パブリックコメント）：行政手続法に基づき、行政機関がルールを定める前に案を公表し、広く意見を受け付ける手続きです。
2．購入から5年以内の物件は、保有と売却を比較する
物件を考える際は、まず「何のために購入したか」と「何年保有しているか」を分けて整理することが大切です。
相続対策を目的に購入される物件は、利回りや手元に残るお金よりも、評価額をどれだけ下げられるかを重視して選ばれることがほとんどです。その分、利回りは低くなりがちです。
2027年以後は、こうした物件について、投資としての魅力も相続対策としての効果も薄くなります。売却しようとしても、買い手に魅力が伝わりにくいのが実情です。
売却益にかかる税金も踏まえて判断する
個人が不動産を売却する場合には、保有期間によって売却益にかかる税率が異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、所得税・住民税を合わせた税率は約39％です。5年を超える場合は約20％となります。
したがって、慌てて売るのではなく、次の2つを比較することから始めたいところです。
- 保有を続ける場合：今後の収支と、その間のご家族の状況
- 今売却する場合：投資家が利回りを基準につける価格と、売却後に手元に残るお金
相続・贈与の時点で購入から5年を超えていれば、今回の評価見直しの対象にはなりません。
3．購入から5年を超える物件は、出口も検討する
購入から5年を超えた物件は、今回の評価見直しの対象外です。売却益にかかる税率についても、前述の判定基準で所有期間が5年を超えていれば、税率の低い長期譲渡の取扱いになります。
不動産価格が最高値圏にあるいま、売却などの「出口」を固めておくことも選択肢の一つです。とくに次のような物件は、持ち続ける理由を改めて確認しておきたいところです。
- ローン返済が家賃収入を圧迫しており、家賃を上げる見込みもない物件
- 大規模修繕が近づいていて、その費用を家賃収入で回収できない物件
- 家賃を上げにくい場所にある物件
4．買い手が重視する、収益不動産の物差し
参考として、連携する株式会社Birth Asset Consultingが2026年にお客様へご紹介してきた収益物件では、築年数や構造ごとに、ご紹介する利回りの下限が、おおむね次の水準で固まっていました。
| 築年数 | 利回りの目安 |
|---|---|
| 新築 | 6％台半ば |
| 築20年 | 8％弱 |
| 築40年 | 9％弱 |
利回り＝満室時の家賃収入÷物件価格。上記は、同社の2026年の紹介物件における目安です。
これは、その時点の金利と、個人向けアパートローンの融資条件から逆算した水準です。ローンを利用しても手元にお金が残りやすいことを重視しており、相続税評価による効果は織り込んでいません。
相続対策として購入した物件を売却する際、買い手である投資家が判断の基準にするのは、こうした収益性の物差しです。
5．相続税評価と不動産の収益性を分けて整理する
相続税評価額や税額の計算は、税理士が担当します。グルーヴでは、株式会社Birth Asset Consultingと連携し、購入価格・家賃・修繕履歴など、税理士の計算に必要となる不動産側の情報を整理するとともに、収益の面から保有と売却を比較します。
評価方法の見直しによって、不動産そのものの価値が変わるわけではありません。変わるのは、その価格を支える「理由」です。
節税のための不動産から、収益を生む不動産へ。2027年は、その切り替わりを一つひとつの物件について確かめる年になります。
次回以降のご案内
第2回では、ここ数年の収益不動産市場を振り返り、金利・固定資産税・融資など、2027年に重なる変化を取り上げます。第3回では、正式な通達の公表後に、確定した計算方法と、1億円のアパートを用いた具体例をご紹介する予定です。
グルーヴとBirth Asset Consultingの連携について
行政書士業務は、新横浜の「行政書士 グルーヴFP・法務事務所」が承ります。不動産の売買・保有・運営に関する検討では、株式会社Birth Asset Consultingと連携しています。
Birth Asset Consultingは、数千万円から数億円規模の収益不動産や相続対策に取り組む地主・投資家に特化した、少数精鋭のプライベート・アセットマネジメント会社です。一都三県を中心に、宅地建物取引業者としての収益不動産の売買仲介、投資コンサルティング、プロパティマネジメント、相続関連業務まで、不動産の入口から出口を一貫して支援しています。
共同代表の臼井啓祐は、司法書士法人での不動産登記実務と銀行への出向を経験した後、行政書士資格を取得。CFP®・1級ファイナンシャル・プランニング技能士も保有し、相続や許認可に関わる手続きと金融を強みとしています。
共同代表の越匠平は、建築学科卒業・MBA取得に加え、不動産投資・管理の国際資格であるCPM®、CCIM®を保有しています。金融・法律・建築・経営の複合的な視点で、目先の利回りだけでなく、投資で成果を得るための理由を明らかにしてご提案します。
相続税評価の見直しと不動産、収益不動産の売却・保有の判断、金利と不動産投資などのテーマについて、寄稿や取材にも対応しています。
出典・原記事
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」（2025年12月26日閣議決定）52頁
- 国税庁「貸付用不動産の評価について（法令解釈通達）（案）」および同概要（e-Govパブリックコメント 案件番号410080055、2026年9月18日公示・10月18日締切）
- 国税庁 タックスアンサー No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」、No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」
本稿は、株式会社Birth Asset Consultingが2026年11月10日に報道関係者向けに配信したニュースレターをもとに、グルーヴの読者向けに文章と構成を整えたものです。記載の数値・制度および市況に関する説明は、原記事の配信時点に基づきます。